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律师解析买了学区房未能如愿上学产生的房产纠纷如何处理

日期:2016-11-21   来源:互联网   浏览次数:179
根据有关规定,在义务教育阶段,名校原则上采用划片招生的政策,即在该校附近一定范围内的住户,可以免试入学。于是,一些家长纷纷“择校而居”,在名校招生区域内购买房屋即“学区房”。然而,许多人最终却未能如愿上学。由此产生的购房纠纷应如何处理呢?又下面律师以案说法详细分析。
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根据有关规定,在义务教育阶段,名校原则上采用划片招生的政策,即在该校附近一定范围内的住户,可以免试入学。于是,一些家长纷纷“择校而居”,在名校招生区域内购买房屋即“学区房”。然而,许多人最终却未能如愿上学。由此产生的购房纠纷应如何处理呢?又下面律师以案说法详细分析。

违规卖房可以确定无效

2009年,胡嘉获得了一套两室一厅的经济适用房,位于当地一所名牌中学旁边。2011年,胡嘉因准备全家长期去外地打工而想出卖该房。适逢好友廖湘为能让女儿上名校而要购买“学区房”,两人于是一拍即合。不料,名校出台限制招生措施规定,必须是提前三年迁入才享有划片招生优惠,也即意味着廖湘的女儿无法通过优惠在该名校就读。廖湘随即提出退房退款,但被胡嘉拒绝。
 
律师分析法律规定
 
廖湘与胡嘉的房屋买卖合同无效。《经济适用房管理办法》第三十条规定:“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易。”《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》也指出:“经济适用住房属于政策性住房,购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因各种原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。”胡嘉获得经济适用住房仅2年,明显在禁售之列。而《合同法》第五十二条第(五)项规定“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效。即本案的房屋买卖合同从行为开始时起便对双方没有法律约束力,必须退房退款。


 
遭遇欺诈可以撤销合同
 
为使儿子能进入心仪的初中名校,马萍想在该名校附近买房,然后将儿子的户口迁过去。经过一再打听,马萍终于打听到于玲有房子要卖。于玲明知自己的房子虽离学校不远但不在招生区域内,但为卖个好房价,竟隐瞒真相,一再声称“绝对没有问题”。满心欢喜的马萍直到付完房款、办好过户手续之后,在当地派出所办理户口迁移手续时,才得知自己上当受骗。
 
律师分析合同问题
 
马萍有权请求撤销购房合同。这里涉及到合同欺诈问题,即一方当事人为了获取非法利益,故意捏造虚假情况,或歪曲、掩盖真实情况,使对方陷入错误认识并因此违反真实意思表示,而与之订立、履行合同。《合同法》第五十四条第二款规定:“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”马萍有权自知道被骗之日起一年内,行使合同撤销权,要求于玲返还房款、赔偿损失。
 
难达目的可以解除合同

肖苇为让儿子进入当地最有名的中学,购买了一套“学区房”,并与卖主在合同中言明其购买目的是为了让儿子进入该中学。事后,肖苇得知,该中学已改变以往作法,要求孩子出生时的户口便落在片区内,如果只是日后买房而在片区内居住,即使孩子的户口迁过去,也与该中学无缘。肖苇随即要求退房,但被卖主拒绝。
 
律师分析购房合同规定
 
肖苇有权请求解除购房合同。《合同法》第九十四条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;……”其中的不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。而合同目的则是指当事人订立合同时所想得到的结果。本案中,中学改变以往的招生作法,为肖苇所不能预见、不能避免、不能克服,属于不可抗力。另一方面,肖苇之所以购买该房屋,是为了让儿子能够因此入读该中学,但随着招生政策的变更,已无法得到该结果,且无法得到该结果,并不是任何一方当事人的过错所造成。在这种情况下,任何一方当事人都有权行使解除权。
 
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